Venda de imóvel por brasileiro nos Estados Unidos. Retenção indevida de 15% sobre o valor bruto a título de ganho de capital

Venda de imóvel por brasileiro nos Estados Unidos. Retenção indevida de 15% sobre o valor bruto a título de ganho de capital

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1 – Venda de imóvel por brasileiro nos Estados Unidos. Retenção INDEVIDA de 15% sobre o valor bruto a título de ganho de capital

Venda de imóveis por brasileiro nos Estados Unidos. Muitos brasileiros que decidem vender suas propriedades nos Estados Unidos desconhecem que ao processar a venda, devem reter a título de ganho de capital o equivalente a 10 ou 15% sobre o valor bruto da operação.

Essa retenção sobre o valor bruto é imposta pelo fisco americano como forma de obrigar os estrangeiros que estejam vendendo suas propriedades a regularizarem sua situação fiscal antes de deixarem o país.

Na verdade, o que o fisco americano faz é um verdadeiro confisco e traz prejuízos financeiros incalculáveis aos estrangeiros em geral.

2 – E qual a tributação devida a título de ganho de capital na venda de imóvel por brasileiro nos Estados Unidos.

Como em qualquer país do mundo, o governo americano taxa o montante correspondente ao lucro de capital obtido na venda do bem imóvel a terceiros.

Se João comprou o imóvel  “A”  pela quantia de $USD 1,000,000(um milhão de dólares) e vendeu 3 ou 4 anos após pelo valor de $USD 1,200,000(um milhão e duzentos mil dólares), o lucro de capital foi de $USD 200,000(duzentos mil dólares).

A taxa aplicada ao lucro de capital nos Estados Unidos é de 15%(pode ser menor dependendo do valor do imóvel), ou seja, no presente caso João deveria ser tributado em $USD 30,000(trinta mil dólares) que seria 15% de $USD 200,000.00(duzentos mil dólares).

Acontece que o fisco americano determina que a retenção seja calculada sobre o valor bruto da operação imobiliária, e não sobre o lucro de capital obtido.

Em síntese, será retido 15% sobre o VALOR BRUTO DA VENDA do bem imóvel realizada pelo brasileiro (non residente alien) nos Estados Unidos.

No caso do imóvel acima exemplificado,  João  terá que reter e recolher ao fisco americano o equivalente a $USD 180,000.00(cento e oitenta mil dólares) que corresponde a 15% sobre $USD 1,200,000.00(um milhão e duzentos mil dólares).

3 – Direito de requerer a devolução da diferença entre o imposto RETIDO e o DEVIDO

O que a grande maioria dos brasileiros não sabem, ou se sabem não vão atrás, é que podem solicitar a Receita Federal Americana a restituição dessa diferença, que no exemplo apresentado seria a quantia de $USD 150,000(cento e cinquenta mil dólares).

Existe um processo específico junto à Receita Federal Americana para informar que a retenção realizada no ato da venda excedeu ao valor devido a título de imposto sobre o lucro de capital, e que desta forma o estrangeiro está postulando a devolução da diferença.

O processo deve ser iniciado nos primeiros meses seguintes ao ano da venda do imóvel, sendo que, muitos brasileiros não questionam nem contestam o recebimento dessa diferença.

O escritório Advocacia Internacional George Cunha oferece aos brasileiros os serviços de recuperação junto à Receita Federal Americano dos valores pertinentes a diferença entre o lucro de capital efetivamente apurado e valor retido na hora da venda do imóvel naquele país.

Se você vendeu nos últimos 05 anos imóveis nos Estados Unidos e não requereu a devolução da diferença entre o valor retido e o devido a título de ganho de capital, entre em contato e saiba como podemos ajudá-lo na recuperação desses valores.

Somos especializados em Direito Internacional Privado e possuímos escritórios parceiros em mais de 25 países, o que facilita nosso trabalho de solução de litígios internacionais.

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www.programaeb5.com.br

www.vistosamericanos.com.br

Saiba como brasileiros podem elaborar um Estate Planning(Planejamento Sucessório) nos Estados Unidos através da constituição de diversos tipos de Trust em

Artigo Estate Planning

Planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil

Planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil

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Planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil. Saiba como proteger seu patrimônio.

O planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil é composto de instrumentos jurídicos usados por estrangeiros casados com brasileiras e tem como objetivo proteger e limitar a disposição do patrimônio do estrangeiro em casos de morte ou separação através de divórcio.

É preciso ter em mente que o Direito Internacional Privado no Brasil dispensa, como na grande maioria dos países do mundo, tratamento diferenciado entre os casos de dissolução de casamento de estrangeiro decorrente de separação ou divórcio, e os casos decorrentes de morte de um dos cônjuges.

Planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil. Normas de conexões a serem aplicadas em casos de divórcio de cônjuge brasileiro.

Um dos grandes temas relacionados ao Direito Internacional Privado diz respeito as normas de conexões e o regime de bens a ser aplicado nos casos de casamento de estrangeiro(a) com brasileira(o).

O §4° do artigo 7° da Lei de Introdução as Normas do Direito Brasileiro estabelece que o regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal, senão vejamos:

LEI DE INTRODUÇÃO AS NORMAS DO DIREITO BRASILEIRO

Art. 7°  A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.

§1°……….

………….

§4° O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal.

O que a legislação estabelece é que, nos casos de casamento de estrangeiro com brasileira, o regime de bens será o do domicílio dos nubentes, e se este for diferente, o do primeiro domicílio do casal.

Planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil. Normas de conexões a serem aplicadas em casos de morte de um dos cônjuges.

Por outro lado, já nos casos de sucessão por morte ou ausência, o artigo 10° da mesma legislação estabelece que a lei do domicílio do autor da herança é que regula a sucessão por morte, quaisquer que sejam a situação dos bens, in verbis:

Art. 10° A sucessão por morte ou por ausência obedece a lei do país em que domiciliado o defunto ou o desaparecido, qualquer que seja a natureza e a situação dos bens.

Nos casos de direito sucessório, prevalece a lei do domicílio do falecido, mesmo quando os bens estejam situados em outro país.

No Brasil essa regra do último domicílio do falecido é excepcionada em favor do cônjuge e filhos brasileiros.

Nesses casos é aplicado a lei mais benéfica, conforme estabelece o § 1° do artigo 10° da referida norma abaixo transcrito:

Art. 10. (…)

§ 1º  A sucessão de bens de estrangeiros, situados no País, será regulada pela lei brasileira em benefício do cônjuge ou dos filhos brasileiros, ou de quem os represente, sempre que não lhes seja mais favorável a lei pessoal do de cujus.

O intuito do legislador foi de proteger o cônjuge e filhos brasileiros, quando a lei pessoal do domicílio do falecido não for  mais benéfica.

Para entender de uma forma mais clara, tomemos como exemplo determinado país “X” onde as normas pertinentes ao direito sucessório estabelecem que, em casos de morte de um dos cônjuges, se o sobrevivente concorrer com apenas um dos genitores do falecido, ele ficará com um terço da herança.

Nesse caso específico, se compararmos com a legislação brasileira, o cônjuge brasileiro optará pela legislação nacional, uma vez que mais benéfica quanto aos bens localizados no Brasil, concorrendo desta forma com a metade da herança.

De outra sorte, se tomarmos como exemplo Portugal, a melhor opção será usar a legislação constante no Código Civil Português por ser mais benéfica, uma vez que, concorrendo com os pais do falecido, o cônjuge herdará dois terços da herança.

Se o estrangeiro estabelecer residência no Brasil  e se casar sob o regime de separação total de bens, em casos de morte, o cônjuge sobrevivente herdará a herança em concorrência com os descendentes.

Na verdade, em todos os regimes de bens no Brasil o cônjuge sobrevivente é tido como herdeiro necessário, concorrendo com os filhos ou com os ascendentes, salvo se o casamento tiver sido realizado pelo regime da comunhão universal (nesse caso o cônjuge terá direito à meação do patrimônio do casal) ou se o casamento é regulado pelo regime da separação legal (um dos cônjuges, ao se casar, tem 70 anos ou mais).

Ressalte-se que, em casos de casamento de estrangeiro(a) com brasileira(o), a análise e o estudo das normas de conexões a serem aplicadas ao caso concreto é de extrema importância, uma vez que a mudança na aplicação das normas vai depender do caso específico, se dissolução de sociedade conjugal via divórcio ou dissolução em decorrência da morte de um dos cônjuges. 

A importância do planejamento sucessório para estrangeiro no Brasil.

Estrangeiros que decidem se casar no Brasil devem ficar atentos a escolha do regime de bens que regulamentará as relações patrimoniais do casal após a união.

A competência exclusiva da justiça brasileira estabelecida pelo artigo 23, II, do CPC não diz respeito apenas a bens imóveis, mas a quaisquer bens situados no Brasil, compreendendo assim também os bens móveis, investimentos, participações societárias e quaisquer outros bens objeto de transmissão hereditária.

Assim sendo, diante dessas regras de competência exclusiva que é de ordem pública, a implantação de um planejamento sucessório por parte do estrangeiro quanto aos bens existentes em seu patrimônio é extremamente recomendável.

Entre em contato e fale com um de nossos especialistas acerca da elaboração de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO como forma de proteger e limitar a disposição e transferência do acervo patrimonial existente ao tempo do casamento em casos de dissolução da sociedade conjugal decorrente de divórcio ou da morte de um dos cônjuges.

Leia nossos artigos relacionados ao processo de Inventário de estrangeiro no Brasil através dos links a seguir:

Artigo 01

Artigo 02

Artigo 03

Sequestro Internacional de Menores. Mais um caso de sucesso

Sequestro Internacional de Menores. Mais um caso de sucesso

por | Notícias

Sequestro Internacional de Menores.

Recentemente fomos intimados acerca de uma sentença favorável proferida pelo juiz da 1ª Vara da Justiça Federal em Fortaleza, nos autos de um processo de Busca de Apreensão de Menor em que tinha como objeto a devolução de um menor ao seu antigo país de domicílio.

Um caso típico de Sequestro Internacional de Crianças onde a mãe que morava com o filho na Itália, retornou ao Brasil com a permissão do pai italiano para fixar residência na cidade de Fortaleza.

Não obstante o pai ter permitido a viajem, se manifestou posteriormente contrário a transferência, iniciando na justiça italiana um pedido de devolução do menor através do procedimento de Sequestro Internacional de Crianças.

Após um período de quase 12 meses, nossa cliente foi citada no Brasil acerca do pedido de devolução do menor, ocasião em que iniciamos sua defesa invocando diversos artigos da Convenção de Haia relativo aos Aspectos Civis do Sequestro Internacional de Crianças promulgado no Brasil através do Decreto nº 3.413 de 14.04.2000.

Após audiência instrutória o Ilustre magistrado da vara julgou improcedente o pedido fundamentando sua decisão basicamente na manifestação de vontade do menor em permanecer no Brasil na companhia da mãe.

Outro ponto decisivo foi o fato de que a mãe possuía de fato a guarda unilateral do menor desde o seu nascimento.

Possíveis argumentos para casos de Sequestro Internacional de Menores

A defesa em processos de devolução de menor com base em ação de Sequestro Internacional de Crianças tem que ser analisada caso a caso.

Não obstante existir um movimento forte de diversos operadores do direito defendendo o retorno do menor em casos de Sequestro Internacional de Menores, o certo é que cada caso tem que ser prudentemente analisado e ponderado acerca da real situação do casal e do menor.

A mesma Convenção de Haia usada pelos autores para fundamentar o pedido de devolução de menores, também regula através do seu artigo 13° os casos em que devem ser indeferidos os pedidos, senão vejamos:

CONVENÇÃO DE HAIA RELATIVO AOS ASPECTOS CIVIS DO SEQUESTRO INTERNACIONAL DE CRIANÇAS

Artigo 13

Sem prejuízo das disposições contidas no Artigo anterior, a autoridade judicial ou administrativa do Estado requerido não é obrigada a ordenar o retomo da criança se a pessoa, instituição ou organismo que se oponha a seu retorno provar(g.n.)

a) que a pessoa, instituição ou organismo que tinha a seu cuidado a pessoa da criança não exercia efetivamente o direito de guarda na época da transferência ou da retenção, ou que havia consentido ou concordado posteriormente com esta transferência ou retenção; ou

b) que existe um risco grave de a criança, no seu retorno, ficar sujeita a perigos de ordem física ou psíquica, ou, de qualquer outro modo, ficar numa situação intolerável.

 A autoridade judicial ou administrativa pode também recusar-se a ordenar o e retorno da criança se verificar que esta se opõe a ele e que a criança atingiu já idade e grau de maturidade tais que seja apropriado levar em consideração as suas opiniões sobre o assunto.

Ao apreciar as circunstâncias referidas neste Artigo, as autoridades judiciais ou administrativas deverão tomar em consideração as informações relativas à situação social da criança fornecidas pela Autoridade Central ou por qualquer outra autoridade competente do Estado de residência habitual da criança.

Fatores que podem influenciar para uma decisão favorável em casos de Sequestro Internacional de Menores

O sucesso na defesa desses tipo de ação está diretamente relacionado ao conjunto de fatores que demonstrem a real situação vivenciada pelo menor e principalmente pelo casal.

Desta forma, antes de realizar a mudança de domicílio de um menor para outro país, seria prudente fazer uma análise prévia acerca dos fatores que podem ou não influenciar na decisão judicial de uma eventual devolução desse menor para seu país de residência habitual.

Somos especializados em Direito Internacional Privado e o assessoramento em processos de Sequestro Internacional de Crianças é um dos serviços que oferecemos.

Visite nosso site em www.georgecunha.adv.br e conheça os serviços relacionados a área do Direito Internacional Privado oferecidos pelo escritório.

Compra de Imóveis nos Estados Unidos.Diversificação de ativos.Geração de rendimentos passivos. Prós e contras

Compra de Imóveis nos Estados Unidos.Diversificação de ativos.Geração de rendimentos passivos. Prós e contras

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A diversificação de ativos através da compra de imóveis no exterior está sendo uma alternativa para investidores brasileiros fixarem uma segurança patrimonial fora do país, bem como para criarem um mecanismo de geração de rendas passivas.

Esse mecanismo de diversificação de ativos está fazendo com que mais e mais brasileiros decidam pela aquisição de imóveis em outros países, notadamente quando nos reportamos aos Estados Unidos.

Portugal até o ano de 2019 foi alvo de centena de investidores brasileiros que optaram por diversificarem seus investimentos através da compra de imóveis naquele país, e ao mesmo tempo adquirirem a cidadania portuguesa através do visto de investimento oferecido pelo governo português denominado Golden Visa.

Por outro lado, o número crescente de investidores brasileiros que optam por investir em imóveis nos Estados Unidos, em especial na Flórida é incontestável.

Além de ser uma região com mercado imobiliário extremamente aquecido e promissor, os índices de crescimento dos últimos anos só vieram a ser contidos em função da pandemia do Corona Vírus.

Investidores estrangeiros se sentem confiantes e seguros investindo em um país que tem a economia mais sólida do mundo.

Após um período de grandes baixas nos últimos 12 meses por conta da Corona vírus, a perspectiva de vacinação de toda população até o final de abril do corrente ano está trazendo confiança ao mercado internacional, e desta forma aquecendo gradativamente o fluxo de retomada de crescimento econômico.

Além de uma economia forte e dinâmica, os investidores brasileiros estão de olho no enorme potencial do mercado de aluguel de imóveis gerado pelo grande fluxo de turistas mundiais que visitam anualmente aquele país.

Segundo dados coletados do Departamento de Comércio Americano – International Trade Administration em  https://www.trade.gov , a média anual de visitantes estrangeiros nos Estados Unidos até o ano de 2019 foi de 80 milhões, ou seja, estrangeiros viajando, consumindo e gastando dentro daquele mercado.

Só de brasileiros em 2019 foram 2.104.617 viajando para os Estados Unidos na sua grande maioria para fazer turismo e pequenos negócios.

Com a pandemia, o número de brasileiros reduziu para 423.689 em 2020 e para 18.632 no primeiro trimestre de 2021.

Esses números demostram uma redução expressiva no número de estrangeiros visitando os Estados Unidos por conta da pandemia.

Com a vacinação em massa cobrindo até o final de abril e começo de junho praticamente a totalidade dos americanos, a tendência é que a economia retome seu crescimento e retorne ao patamar de visitantes anteriormente registrados.

Implicações na compra de imóveis nos Estados Unidos por estrangeiro não residente

Sem dúvidas o mercado americano tem um apego extremamente convidativo quando nos reportamos à oportunidades de negócios geradas pelo grande fluxo anual de visitantes e turistas que passam pelo país.

Além de um mercado imobiliário extremamente aquecido e concorrido, a possibilidade de geração de rendimentos passivos através da locação de imóveis nos Estados Unidos é outro fator positivo na hora da decisão na compra de imóveis por parte de estrangeiros não residentes.

A beleza e exuberância dos empreendimentos lançados quase que diariamente no mercado americano associado na maioria das vezes as vantagens divulgadas por Brokers muito bem treinados, fazem com que estrangeiros não residentes acabem comprando imóveis sem se preocuparem com as repercussões práticas daquela operação imobiliária.

O principal aspecto dessa operação que os estrangeiros devem se preocupar é quanto à questão fiscal e financeira.

Os Estados Unidos têm um tratamento totalmente diferenciado quando comparamos estrangeiros não residentes e estrangeiros residentes legais e cidadãos americanos.

O sistema fiscal adotado é complexo e deixa os estrangeiros não residentes que decidem investir no mercado imobiliário em uma situação extremamente desigual se comparado aos cidadãos americanos.

Só a título de informação, quando um estrangeiro não residente compra um imóvel nos Estados Unidos, ele ficará sujeito ao pagamento dos seguintes tributos:

  1.     Imposto de Renda no percentual que pode chegar até 37% sobre o lucro de capital obtido com a venda do imóvel;
  2.     Imposto de renda no percentual de até 30% sobre os rendimentos auferidos a título de locação do imóvel;
  3.     Gift tax(Imposto de doação) de até 40% em casos de doação para não residentes;
  4.   Estate Tax(Imposto federal sobre herança) no percentual de 40% sobre o valor dos bens móveis e imóveis deixados em caso de morte do titular dos direitos;

Além desses impostos, o estrangeiro não residente que vender qualquer imóvel nos Estados Unidos está sujeito a uma retenção compulsória de 15% sobre o valor bruto da venda, para fins de antecipação do Imposto de Renda sobre o lucro de capital que deverá ser apurado, retido e pago pelo comprador do imóvel.

É possível requerer a devolução do valor do recolhimento do imposto excedente, uma vez que a retenção dos 15% incide sobre o valor bruto da venda, e as alíquotas do imposto de renda sobre o lucro de capital incidem apenas sobre a parte relativa ao ganho de capital.

Essa retenção de 15% é obrigatória em decorrência do FIRPTA- Foreign Investment  in Real Property Tax Act que estabelece esse procedimento para estrangeiros não residentes.

Foi a forma que o Imposto de Renda americano encontrou de recolher antecipadamente o imposto de renda devido em operações de venda de imóveis por estrangeiros não residentes antes que eles deixem o país sem prestar contas com suas obrigações fiscais.

E qual a vantagem para o estrangeiro não residente investir na compra de imóveis no Estados Unidos

A primeira vantagem é que o estrangeiro está investindo em um país com a economia mais sólida entre os países de primeiro mundo, e que possui uma legislação específica que lhes oferecem uma segurança jurídica em casos de eventuais incidentes.

A segunda vantagem é que o investidor terá nesse investimento estrangeiro um suporte e um respaldo financeiro a sua disposição em casos de instabilidade econômica e política no Brasil;

O terceiro é a facilidade de geração de receitas através da locação do imóvel em um mercado super aquecido.

Não obstante incidir o imposto de renda de 30% sobre as receitas auferidas na locação de imóveis, existem algumas estratégias que investidores estrangeiros podem usar para redução dessa tributação do imposto de renda.

Além da redução nas alíquotas, existe a possibilidade ainda de redução da base de cálculo do imposto com a dedução de despesas inerentes a manutenção e cuidados com o imóvel;

Tudo vai depender de algumas estratégias a serem usadas pelo investidor estrangeiro para obtenção desses benefícios.

Através de alguns mecanismos legais o estrangeiro pode perfeitamente adquirir imóveis nos Estados Unidos e torna-lo um excelente negócio gerador de novas riquezas.

Tem que planejar estratégias para uso correto das ferramentas legais.

Compra de imóveis nos Estados Unidos

Cuidados a serem adotados por estrangeiros não residentes na compra de imóveis nos Estados Unidos

A segurança financeira do investidor e os recursos produzidos pelo imóvel adquirido são apenas um dos lados da estrutura que o investidor estrangeiro deve analisar e levar em conta na hora de comprar um imóvel nos EUA.

O outro lado são os efeitos fiscais decorrentes dessa operação que pode incidir em  situações muitas vezes negligenciadas pelo investidor mas que pode acontecer com qualquer ser humano.

Foi detalhado inicialmente os tributos que o investidor estrangeiro ficará submetido em casos de compra de um imóvel nos Estados Unidos.

O que não foi detalhado foi as consequências que os herdeiros e beneficiários terão que lidar em casos de morte ou invalidez permanente por parte do titular do direito.

A principal preocupação nesses casos deve ser o pagamento do denominado Estate Tax que é um imposto federal sobre o acervo patrimonial deixado pelo falecido na alíquota de 40%(quarenta por cento) sobre o valor bruto dos bens móveis e imóveis.

Enquanto que para cidadãos americanos e residentes legais o valor da isenção desse imposto é de U$ 11,7 Milhões por indivíduo podendo ser usado pelo casal até o limite de U$ 23,4 Milhões, para estrangeiros não residentes essa dedução está limitada a tão somente a quantia de U$ 60,000.

Tomemos como exemplo um imóvel adquirido pelo investidor estrangeiro no valor de U$ 1,000,000.00(um milhão de dólares). Diante de uma eventual morte desse investidor, os herdeiros terão que recolher a título de Estate Tax o equivalente a U$ 376,000.00(trezentos e setenta e seis mil dólares) que corresponde a aplicação da alíquota de 40% sobre o valor da propriedade U$ 1,000,000.00 deduzido a isenção dos U$ 60,000.00(U$ 1.000,000.00 – U$ 60,000.00 = U$ 940,000.00 x 40% = U$ 376,000.00)

Em síntese, é um encargo muito pesado que deve ser prudentemente avaliado e estudado por parte do investidor estrangeiro no sentido de mitigar e/ou reduzi-lo ao máximo para que não traga aos seus entes queridos custos e procedimentos desnecessários na transferência desses ativos.

A boa notícia é que, se aplicado algumas estratégias legais, é possível evitar essa tributação nefasta que corrói boa parte do investimento aplicado pelo estrangeiro.

E não é apenas essa tributação que pode ser evitada, mas também o processo de abertura de inventário que supostamente seria necessário para transferir a titularidade do imóvel para os herdeiros e beneficiários.

Processos de inventários são caros e demorados, uma vez precisam da contratação de advogados e de pagamento de taxas e custas com as cortes americanas que são bem elevadas.

E quais as alternativas legais disponíveis ao investidor estrangeiro não residente
Compra de imóveis nos Estados Unidos

O caminho que orientamos nossos clientes é a elaboração de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO INTERNACIONAL conhecido nos Estados Unidos como ESTATE PLANNING.

Através da constituição de alguns tipos de Trust é possível formatar um planejamento sucessório para que o estrangeiro possa evitar o doloroso e custoso processo de inventário, bem como o imposto Estate Tax no percentual de 40% sobre o valor do imóvel.

A estruturação de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO PRÉVIO (ESTATE PLANNING) para definição de como investir, adquirir e administrar propriedades nos Estados Unidos é um dos pontos básicos e elementares na elaboração desse planejamento sucessório.

Os benefícios para os investidores estrangeiros que decidem implementar um Planejamento Sucessório Internacional nos Estados Unidos são extremamente compensadores do ponto de vista fiscal, e principalmente do ponto de vista dos herdeiros que serão beneficiados com o recebimento do patrimônio deixado sem os percalços de um processo judicial de inventário em outro país.

Entre em contato e agende uma reunião para discutir as melhores alternativas de criação de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO INTERNACIONAL dos bens existentes em seu patrimônio ou ainda dos bens que esteja pensando incorporar em um futuro próximo.

Visite nosso site que fala exclusivamente sobre o visto EB5 que oferece a oportunidade para estrangeiros migrarem legalmente  com suas famílias para os Estados Unidos em www.programaeb5.com.br

Segurança Jurídica para estrangeiros na compra de imóveis

Segurança Jurídica para estrangeiros na compra de imóveis

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SEGURANÇA JURÍDICA PARA ESTRANGEIROS NA COMPRA DE IMÓVEIS NO BRASIL

Quais os desafios enfrentados na compra de imóveis por estrangeiro no Brasil?

O sistema brasileiro de transferência de propriedade é bem mais complexo do que na maioria dos países.

A legislação estabelece que deve ser lavrado uma escritura pública de compra e venda em cartório de notas, com apresentação de inúmeros documentos, dentre outros, as certidões negativas fiscais do vendedor, o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis-ITBI, além da regularidade do título de propriedade.

Após lavratura da escritura de compra e venda, o comprador tem que registrá-la junto ao Cartório de Imóveis da zona imobiliária respectiva para transferência efetiva da propriedade.

Pela complexidade do sistema, muitas vezes o comprador estrangeiro se depara com diversas situações que, se conduzida de uma forma incorreta ou desplicente, corre o risco de ter problemas futuros com o imóvel adquirido.

Em um breve estudo comparativo com o sistema de transferência de propriedade usada em outros países, em especial nos Estados Unidos, iremos apresentar de uma forma simplificada as diversas formas usadas no sistema americano para transferência da propriedade, com especial atenção no estado da Flórida.

O objetivo desse comparativo é para demostrar o trabalho que estamos oferecendo quanto a segurança jurídica na aquisição de propriedades para estrangeiros que decidem operacionalizar essa aquisição.

Iremos reportar os tipos de escrituras usadas no estado da Flórida para transferência da propriedade imobiliária, bem como os tipos de seguros oferecidos em cada operação de compra e venda de imóvel.

Quando um cidadão americano ou um estrangeiro adquire um imóvel na Florida, o comprador pode optar pela emissão dos seguintes tipos de escritura:

1 – Escritura Garantida: É a chamada Florida Warranty Deed Form que transfere a propriedade com total garantia do título e cobre todos os vícios, defeitos ou problemas anteriores, incluindo aqueles surgidos antes da atual aquisição pelo comprador;

2 – Escritura Especial Garantida:  É a denominada Florida Special Warranty Deed Form que oferece uma garantia limitada da propriedade que cobre somente o período em que o atual proprietário possui a propriedade;

3 – Escritura de Renúncia e Transferência dos Direitos da Propriedade: É a chamada Florida Quitclaim Deed Form e é tida como uma escritura simples que não oferece nenhuma garantia ao adquirente da propriedade.

Esse tipo de escritura é muito usado em planejamentos sucessórios nos Estados Unidos através da constituição do Living Trust ou Revocable Trust.

Nesse tipo de Trust, a propriedade é transferida do titular do direito (Grantor) para o Trust, sendo que, esse mesmo proprietário (Grantor) será o Trustee, ou seja, ele manterá todos os poderes inerentes à disposição e venda da propriedade.

A razão de se usar essa escritura específica(Quitclaim Deed) para o Living Trust, é o seu valor que é bem inferior se comparado as outras escrituras em função de não ter qualquer garantia.

Essas são as escrituras usadas nos Estados Unidos para transferência da propriedade imobiliária.

A garantia total ou parcial do comprador do imóvel é oferecida por empresas americanas denominadas Title Insurance Company, ou seja, são empresas que verificam e checam a Segurança Jurídica da operação comercial de compra e venda do imóvel.

O papel de uma Title Company é de verificar se o título de propriedade do vendedor é legítimo é não está com nenhum tipo de restrição ou constrição na esfera fiscal.

Depois que a Title Company finaliza suas verificações, ele emite uma garantia através de um Title Insurance, que protegerá a instituição financeira (caso o imóvel seja financiado), ou o proprietário se for compra direta sem financiamento, no caso de um eventual incidente em que apareça alguém querendo contestar a propriedade. 

E no Brasil? Quem garante a segurança jurídica para estrangeiros na compra de imóveis?

No Brasil não existe nenhuma empresa especializada em checar e garantir a segurança jurídica de uma operação de compra e venda de imóveis.

Esse trabalho na grande maioria das vezes fica afetado a despachantes e/ou corretores de imóveis que na verdade não oferecem nenhuma segurança jurídica na operação, até porque o trabalho desses profissionais não é de verificar esses aspectos legais da propriedade, mas apenas de agenciar a compra e venda.

Advocacia Internacional George Cunha. Segurança jurídica para estrangeiros na compra de imóveis no Brasil

Nosso escritório desenvolveu um sistema de GARANTIAS para estrangeiros ou brasileiros que decidem comprar imóveis no Brasil.

É um sistema similar ao usado nos Estados Unidos onde a garantia é mínima, parcial ou total.

A garantia total é quando o estrangeiro decide adquirir o imóvel e ficar livre de quaisquer problemas passados ou futuros que possam surgir com relação ao imóvel.

Dentro dessa garantia, é feita uma extensa e minuciosa “Due Diligence” na busca dos antigos proprietários do imóvel, onde investigamos possíveis implicações de ordem cíveis e fiscais que possam interferir no exercício do direito de propriedade do atual comprador.

São analisadas ainda eventuais inconsistências de ordem fiscal referente a propriedade que possam abalar ou interferir o direito do comprador.

Finalmente acompanhamos e revisamos os instrumentos de compra e venda da propriedade para fins de resguardar os direitos do comprador em toda e qualquer situação.

Na garantia parcial, revisamos os instrumentos contratuais, fazemos algumas checagens acerca da idoneidade do(s) vendedor(res) e de algumas inconsistências do imóvel.

Nesse tipo de garantia só asseguramos problemas do período em que o comprador for titular do imóvel.

Finalmente, temos a modalidade de garantia mínima onde atuamos na revisão dos contratos de compra e venda sem qualquer garantia de problemas passados ou futuros na propriedade.

Para quem deseja realizar um negócio sólido e seguro na compra de um patrimônio no Brasil, oferecemos o suporte jurídico necessário que com certeza pode evitar inúmeros problemas futuros.

Aliados a esse trabalho oferecemos ainda a possibilidade do estrangeiro obter uma autorização de residência que é o primeiro passo para cidadania brasileira.

Alertamos ainda a estrangeiros que decidem investir em imóveis no Brasil a realizarem um Planejamento Sucessório(Estate Planning) a fim de assegurar seus direitos, uma vez que a legislação brasileira é mais benéfica para o cônjuge brasileiro em casos de sucessão.

Entre em contato e converse com um de nossos profissionais e tenha uma orientação legal segura e completa para compra do seu imóvel no Brasil.

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